経営者（自営業や個人事業主）が不動産投資をするには

融資を受けるには

融資を受けやすい物件と、受けにくい物件が存在します。簡単に言うと、担保としての評価が出る物件と出ない物件です。

金融機関からすると、購入予定の物件に価値があれば借金返済が滞っても「その物件を差し押さえすればリスクないよね」と思える物件なら融資が出やすいです。逆に、担保としての価値がない物件は融資がつきにくいです。

じゃぁこの評価ってどうやって出すの？

という事ですが、多くの金融機関では「積算評価」という評価方法が使われます。ようするに土地の価格と建物の価格を計算式を使って出す方法があるんです。

これはもう覚えるしかないです。物件探しまくってると勝手に頭に入りますが。式は下記のとおり。

（路線価A×土地平米数B）+（物件再調達価格C×残りの耐用年数D×延床面積E）÷物件耐用年数F＝積算価格

あー、意味わかりません。わかりませんよね。わかります。順番に、軽くですが解説します。簡単に言うと、土地の価値+建物の価値=積算価格なのですが、細かく見ていきます。

自営業者が使いやすい金融機関

まずは政策金融公庫？

で、とっかかりとして使われやすいのが金融公庫です。公庫は上述した積算評価額以外に無担保枠が存在してます。

この枠が2000万円まであるので、それ以下の売値であれば公庫の枠で借りることができる可能性があります。もちろん、だからと言ってなんでもかんでも借りて購入して良いかというともちろん違います。

ちなみに、自分の場合も足立区の戸建てではじめて公庫を使いましたが、築年数が経過しすぎているという理由で物件に対する不動産融資はつけれませんでした。

その代わり、決算書を評価してくれて運用資金という形で1,500万を融資してもらうことができました。

どちらにしても、2,000万円以内の小さい物件であればうまく使っていけそうです。

ノンバンク系

自営業者にとってはノンバンクも強い味方になります。具体的には、セゾンファンデックスや三井住友L&F（ローン&ファイナンス）などです。

どちらも金利は2.9～3.9％になることが多いですが、土地の価値が出ていれば容積率オーバーや再建築不可なども対応してくれるケースがあり、高利回り物件には適しています。

ただ、評価には掛け目が入り（7割くらい）、足りない分は現金か共同担保を入れることで補填しなければいけません。まずはキャッシュで買って、次に高利回りアパートを～という時に使いたい金融機関ですね。

実際自分の場合はシェアハウスの戸建てを共同担保にして次のアパートを購入しました。

地銀信金系

最後に、地銀や信金系も自営業者の強い味方になります。

もし本業の方で付き合いがあればまずはそこに問い合わせてみるのが良いでしょう。メガバンクでは相手にされない私たち零細企業でも、地銀や信金なら結構普通に話ができます。

原則銀行系は耐用年数の残りにしか融資をしてくれませんが、そのあたりは金融機関により様々で、エリアや耐用年数含めて不動産賃貸業に対する考え方はそれぞれです。

どの金融機関にも言えることですが、今後借り増しをしていくのであれば、資産額よりも債権額が多い状態では融資がつきずらいです。つまり評価の出ない物件ばかり買っていると借金額の方が大きくなってしまい融資してもらうことができなくなります。

また、何より有利に交渉できるのは「紹介」です。活動エリアが地元や住み慣れた町であればどこかの金融機関に一人くらいは知り合いがいるかもしれません。どこかにコネがないか探してみるのも大事ですね。

というわけで、少し小難しい話が長くなりましたが、個人事業主や経営者が不動産賃貸業をやっていくにはまず小さく初めて実績を積み、金融機関とのコネや信頼を作っていく必要があります。

もちろん、現金買いでコツコツ積み増していく方法もあります。