アパート経営などの不動産投資を行う方のほとんどが、費用を用意して一括返済で物件購入をするのではなく、ローンを組み、何十年という運用計画を立てているかと思います。
しかし、昨今は低金利時代ではあるもののローンの審査は非常に厳しいです。
今回は、融資が受けやすくなる方法や各金融機関の特徴などをご紹介していきたいと思います。
目次
不動産投資ローンとは
住宅ローン
住宅ローンは住宅を購入する時に利用するローンのことです。
新築物件でも中古物件でも、住宅ローンは自宅としてご自身で住むため、返済は会社員であるならば給与所得から支払いをする事になります。
そのため、住宅ローンは定年後10年以内が融資の限度となります。
つまり、住宅ローンは物件の価値よりも融資を受けている方の返済能力があるかどうかが審査の基準となります。
投資用物件の場合、できることならアパートローンよりも金利の低い住宅ローンを利用したいですよね。
実は投資用物件でも住宅ローンを組むこともできなくはありません。
ただ、住民票を当該物件に移さないといけないなど、かなりグレーなのであまりオススメはできません。
アパートローン
アパートローンは、賃借人へ賃貸し、その家賃収入で返済をします。
そのため、住宅ローンと違い、個人の返済能力ではなく、基本的には賃貸物件の担保としての価値、ローンの返済額の他に管理手数料、修繕積立金、固定資産税などの経費を含めて成り立つ事業計画かで審査されます。
つまり中古アパート、新築アパートであるかという事は関係なく、入居者が少なく空室が多くても、賃貸経営として事業が成り立つ計画であれば、金融機関は融資をしてくれるということです。
ただし会社員の場合は、勤務先や年収を考慮して融資されます。
住宅ローンとアパートローンは大きく審査基準が異なるため、以上の条件により金利は大きく変わってきます。
プロパーローン
プロパーローンとは不動産投資に限らず、一般的な事業、開業資金の融資を指します。
住宅との違いは金融機関と直接契約を締結するため、保証会社への加入を必要としません。
また、用途は不動産購入に限られず、事業用資金の貸し出しとして融資されることが多いことから、個人向けではなく事業者向けの融資となります。
事業用資金の場合、しっかりと完済できるように審査するため、審査期間が長く、金利も比較的高くなります。
以下の記事も参考にして下さい。
ローンが組める人と組めない人
中小企業の取締役よりも上場企業の会社員の方がローンは組みやすい
金融機関としては収入が安定していて滞りなく返済ができる人でないと融資できませんよね。
上場企業の社員は収入が安定しているため融資が下りやすいです。
また、公務員であれば、圧倒的に評価が高く、下りやすいです。
一方で、中小企業の取締役は、業績が良ければ、高収入かもしれませんが、倒産のリスクも高く、収入が大企業と比べて安定的とは言い難いです。
そのため、収入が安定的で確実に返済のできる上場企業、大企業の会社員の方は有利であり、圧倒的にローンを組みやすいということです。
滞納履歴がある方
クレジットカード、車のローンなどで滞納履歴がある場合、５年間はその履歴が残るため、融資を受けるのは難しいでしょう。
高齢の方
基本的にローンは８０歳までしか組むことができません。
６５歳だとしたら１５年返済ということです。
８０歳以上でも、保証人、承継人が明らかになっている場合は融資が下りる可能性があります。
勤続年数が短い方
最低でも１年以上勤めていないとローンを組むのは難しいです。
退職してしまうと給与所得がなくなってしまい、返済できないリスクもあるので、勤続年数が短い人はローンを組むにあたって不利になります。
不動産投資ローンの審査に通りやすくするには
住宅ローンとアパートローン
収益性の高い物件、利回りの高い物件の購入や建築をするというのは大前提ですが、金利条件を大きく左右するのが抵当権設定者（誰が借入をするか）です。
融資審査では、この人に融資した場合、完済することができる人なのか色々な要素からチェックされます。
できるだけ低い金利で融資を受けるにはきちんと返済ができるだけの体力がありますよということを示す必要があります。
融資審査では、借主の属性を判断するにあたって、安定した収入を判断する材料として下記の項目が重視されます。
- 勤務先や職業（上場企業社員、公務員、医師、自営業、会社経営など）
- 勤務年数（3年以上）、過去の年収（３年分）
- 返済の担保となるもの（不動産など）を持っているか
- 現在の資産状況や今後の相続予定、保証人など
- 他にも借入がないか（不動産投資ローン、住宅ローン、車のローン、カードローンなど）
- 融資審査の面談時のやり取りでの受け答え
- 過去の滞納履歴や金融機関のブラックリストなどを確認
融資前に上記の情報を整理し、高い属性に見えるように下準備を行っておくことと、求められた時に迅速に対応をするということが大切です。
プロパーローン
プロパーローンは前述しましたが、保証会社の審査がありません。
そのため、住宅ローンと比べて審査が甘いです。
プロパーローンは利用者の年収や担保価値、預金状況、連帯保証人を加味して金利が決定されます。
一般的に住宅ローンに１％くらいの金利が上乗せされるイメージです。
プロパーローンを通りやすくするためには、属性の良い連帯保証人をつけることです。
連帯保証人が誰になるのかによって、銀行の返済リスクが大きく変わるので、金利条件に大きな影響を与えるはずです。
プロパーローンが通らないような属性の方はよほど返済能力がないと判断されているのであまり不動産投資はお勧めできません。
不動産ローンに積極的な金融機関
生活金融公庫や商工中金、マル経
生活金融公庫
国民生活金融公庫は、100％政府出資の政府系金融機関です。
そのため、営利目的ではないので返済期間が長いこと、金利の低いことが特徴的です。
商工中金
商工中金は、商工組合中央金庫が正式名称です。
商工中金は政府と民間が共同出資している金融機関です。
中小企業に対して積極的に融資を行い、商工中金で借入をするためには、商工中金に出資して、構成員になる必要があります。
融資期間は１５年、日本全国で融資可能です。
マル経
マル経融資制度は、経営改善を図ろうとする小規模事業者の方々をバックアップするため、東京商工会議所の推薦により、無担保・保証人不要・低金利で融資を受けられる日本政策金融公庫の公的融資制度です。
マル経融資の特徴はなんといっても無担保無償です。
ただし、創業時は使えない、１年以上商工会議所に入っていることが条件となります。
融資限度額は２,０００万円、７年（運転資金）、１０年（設備資金）があります。
利率は日本政策金融公庫のHPでご確認ください。
ノンバンク系
ノンバンクは貸出しか行わない金融機関のことで、貸金業規制法に基づく登録制で運営しています。
預金の預け入れは業務として行わず消費者金融、クレジット会社や信販会社などがノンバンクに該当します。
三井住友L&F
三井住友信託銀行の不動産ローン会社です。
首都圏・名古屋・大阪が主な融資対象エリアで、4％台の金利で融資を行っています。
共同担保が購入物件とは別に必要となる可能性が高いです。
融資可能額は、共同担保に入れる物件次第で決まりますが、数千万円が上限となる場合が多いです。
融資実行に２.１％の手数料、解約時には別途２％が必要となるため、手数料がかなり高いのがネックです。
しかし、審査のスピードもかなり早く、再建築不可物件、木造の耐用年数越えの融資をしてくれるところが大きなメリットです。
セゾンファンデックス
収益不動産への融資を積極的に行っている信販系のノンバンクで、アパートローン商品が存在します。
金利は変動４.５％程度で、かなり高めの設定です。
対応エリアは一都三県、主要都市といったところでしょうか。
融資金額は伸びず、物件価格の７０％程度が上限となるケースが多いです。
保証人は不要で、共同担保も不要とする場合が多いのが最大のメリットではないでしょうか。
全国的に使える金融機関
メガバンク、りそな銀行以外での金融機関をご紹介していきます。
SBJ銀行
属性は、年収３００万円前後の方でも融資可能です。
エリアは支店周辺の物件となりますが、
東京、横浜、名古屋、大阪、神戸、福岡の隣接都道府県までは対応可能です。
金利は３％前後で、借入期間は３０年まで可能です。
基本フルローン前提での審査なので自己資金を抑えることができます。
スルガ銀行
スルガ銀行は不動産投資やっている人であれば知らない人はいないくらい有名な金融機関ですよね。
エリアは特に決まりはなさそうです。
一部融資してない都道府県があるようですが、ほぼどこでも融資してくれます。
スルガ銀行の特徴は下記になります。
ただし、シェアハウスのかぼちゃの馬車の運営頓挫による経営破綻事件の一見を受けて、融資条件が見直される可能性があるので注意が必要です。
- とにかく審査のスピードが早い
一般の金融機関が１ヶ月かけて仮審査を通すところをスルガ銀行は３営業日程度で結果が出てきます。
物件購入はスピードが命なので、審査に時間がかかり、他のライバルに物件を購入されてしまったということもあるので、スルガ銀行は融資の打診先にあげておきたいですね。 - 他行が融資しない物件も融資してくれる。
重量鉄骨物件は耐用年数が３４年のため、築３０年だと通常は4年しか融資を出さない想定になります。
融資期間が４年だと赤字の収支計画になってしまうので、融資できませんという結論になりますが、スルガ銀行は耐用年数を無視して２５年や３０年の融資を組んでくれます。
RCも同様で、築３０年の物件の残存年数は ４７ − ３０ = １７年 となるが、２５年や３０年など長い期間で融資してくれます。 - ただし、金利はバカ高い
原則的に４.５％以上の変動金利となることが多く、優遇金利は存在しません。昨今の低金利下時代では異常とも言えるほど高いです。
金利は高いですが、融資期間が引っ張れて、他行が融資しないような物件はリスクが高く利回りも１０％を平気で超えるような物件なので、金利が高くてもスルガ銀行で融資を受けるメリットがあるということなのではないでしょうか。
静岡銀行
静岡銀行は東京、横浜、名古屋にも支店がり融資エリアが比較的広い地銀です。
そして、他行が融資しないような耐用年数が切れている木造物件や、再建築不可物件などの融資も行うことがあると聞いたことがあります。
ただし、金利は３台が多くやや高めのイメージです。
リスクのある物件にも融資してくれるので当然かもしれませんね。
オリックス銀行
破綻した山一証券の信託子会社を前身とした銀行です。
店舗はなくローンプラザのみというのが特長です。
収益不動産への融資はかなり積極的に行っています。
主に分譲マンションの一室への投資がメインになります。
融資は合計で１億円以内です。
他行で５千万円の融資を受けている場合、オリックス銀行での融資額は５千万円以内となります。
店頭金利は２％台でそこから優遇金利を引いて利率が実行金利となりますが大体１.５％程度のイメージといったところでしょうか。
地方銀行で積極的な銀行・信用組合・信用金庫
地方銀行は基本的に各銀行が出店している地域のみの融資が殆どです。
千葉銀行
千葉銀行は第一地銀で不動産投資に積極的な銀行としてかなり有名です。
私は１０億を超えるような大型物件の融資先としてご紹介したことがあります。
融資エリアは千葉県以外でも東京、神奈川、埼玉、茨城など割と広めです。
かなりの高属性の方の場合、金利０％代の融資が下りたと聞いたこともありますが基本は１％台となるケースが多いです。
横浜銀行
横浜銀行は不動産投資には比較的積極的です。
特に神奈川県での融資は適しています。
ただし、アパートローンと言っても、分譲マンションの一室での投資ではなく、土地活用や一棟売りのアパート購入での融資が多いように感じます。
金利条件は２％代の標準金利に優遇金利がついて１％中盤から前半の金利になることが多いです。
ただし、属性や保有資産の状況により０％代の金利で融資している方もいます。
先日、私が担当したお客様で３０年の借入期間、１０年の期間固定金利で０.９１％の方がいらっしゃいました。
まずは金融機関に資料提出するべし
一般的に必要になる書類一覧
金融機関へ融資の打診をする際に必要になる資料参考程度にをまとめました。
【本人及び収入に関する書類等】
- 印鑑証明書（作成後6ヶ月以内のもの）
- 住民票（作成後6ヶ月以内のもの）
- 本人確認資料（免許証、パスポート、各種健康保険証、各種年金手帳等）
- 収入確認資料（確定申告書、源泉徴収票等）
- 登記済証または登記識別情報
- 家系図（相続人がわかるもの）
- 実印
【担保提供物件に関する書類等】
- 住宅地図
- 建物図面（建物がある場合）
- 地積測量図
- 土地謄本
- 建物謄本（建物がある場合）
- 固定資産税課税台帳または土地・家屋名寄せ帳
【建築計画・事業計画に関する書類】
- 収支計画表
- 図面（配置図・平面図等）
- 建築工事請負契約書・売買契約書の写し
- 建築確認済証の写し
- 建築確認申請書の写し
本人及び収入に関する書類については本人用意、担保提供物件に関する書類は一部本人用意、建築計画・事業計画に関する書類は業者用意となります。
金利を少しでも安くするためには
複数の金融機関の金利を比較する
どの金融機関から借入をするかによって金利は大きく変わります。
金融機関によって、借り主の属性、物件担保の評価基準が異なりますので、自分を一番高く評価してくれる金融機関に相談をすることが重要なポイントです。
ハウスメーカー、不動産投資会社は提携の金融機関を持っているはずなので、その中でも提携数が多い会社や融資実績が豊富な会社であれば、自分を最も高く評価をしてくれる金融機関があるはずです。
融資打診の資料集めは大変ですが、面倒くさがらずに数社に打診をして低金利の金融機関を探しましょう。金利一つで事業計画は大きく変わります。
物件購入前に何％の金利でいくらのローンが借りられそうかをあらかじめシミュレーションすることも可能です。
不動産投資を検討する場合は、必ず活用しましょう。
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