こんにちは。仙台で小さなアパートを経営しているhayasakaです。
2019年10月に、消費税は8％から10%に引き上げられる予定です。
これからアパートなどの収益物件を買おうという方にとって、10％の消費税はかなりの重税感があります。
建物の価格が3000万円の物件なら、実に300万円もの税金が召し上げられるようになるわけです。
これは、マイホームを買った場合と全く同じ扱いです。
つまり、アパートなどの収益不動産を買うことは、一般の人たちがマイホームを買うのと同じ条件で、消費税がかけられるという事なのです。
ここで、不動産投資の先輩たちは気づきました。
「俺たちは単なる消費者ではなく、事業を営むではないか、「課税事業者」にさえなれば、払いすぎた消費税の還付が受けられるはずだ」と。
その結果、「自販機方式」（後述）という裏技が編み出され、実際に百万円単位の消費税還付を受けた投資家もいたようです。
しかし、このような税金逃れ（合法的な節税）が社会問題化した結果、2度にわたる税制改革が行われ、今では不動産投資に伴う消費税還付を受けるのは極めて難しくなっています。
ただ、それでも抜け道はあるようで、確定申告の際に、その方法を指南したり、調整する税理士事務所もあると言われています。
しかし、たとえ合法的とは言え、本当にリスクやデメリットはないのでしょうか？
そもそも、節税に腐心することは、不動産投資家として邪道ではないのか？そんな疑問を感じる方も多いと思います。
そこで今回は、不動産投資で消費税が還付される仕組みと注意点について学んで行きましょう。
目次
不動産投資で消費税が還付される仕組み
消費税還付とは
消費税の考え方は簡単に言えば、次のようになっています。
売り上げにかかわる消費税から仕入れにかかわる消費税を引いた額が
- プラスの場合：納税
- マイナスの場合：還付
つまり1年間の売り上げに伴う消費税が100万円だった場合、仕入れに伴う消費税が80万円なら20万円を納税することになります。
この時、その他に備品などを購入して別に30万円の消費税を支払っていたとしたら、負担した消費税の合計は110万円になり、差し引き10万円の消費税が還付されるという仕組みです。
※いずれも税率8％で計算
賃貸経営の場合
この仕組みにのっとれば、建物の価値が3000万円のアパートを購入した年は、240万円もの消費税を支払っていることになるので、家賃に伴う消費税との差額が還付されると思うかもしれません。
しかし、賃貸物件の場合、家賃は非課税売上なので、ここから建物購入で支払った消費税を控除することはできないのです。
そこで編み出された裏技が「自販機方式」です。
自販機方式とは
自販機の売り上げは、家賃による賃貸収入とは違い、物品販売を対象とする「課税売上」です。
ここからなら販売者が課税仕入分の消費税を差し引くことができます。
ただし、あくまでも「課税売上割合」分しか控除できません。
課税売上割合とは、文字通り、全売上に占める課税売上の割合のことで、家賃収入が300万円で自販機収入が10万円の場合、10万円÷310万円＝3.2％と、微々たるものになってしまいます。
そこで、建物を購入する前にまず自販機を設置させてもらい、物件購入後すぐに決算を迎える（つまり、決算上は家賃収入がゼロになる）裏技がひねり出されました。
つまり、課税売上割合を100％にして課税仕入分をまるまる控除する方法が広まったのです。
個人での還付は困難に
しかし、法の網を巧みにくぐるような方法は、合法であったとしても問題視されます。
平成22年の改正では不動産を購入後３年の期間は免税事業者や簡易課税の選択ができなくなりました。
３年間の課税売上高の割合によって還付額が計算されるため、仮に不動産購入時に消費税還付を受けても、結果的に再び取り戻されるようになったのです。
しかし、まだ逃げ道がありました。
まず、課税事業者として届出をし、事業年度２年間は何もせずにいて、３年目に入ってから不動産購入者となると、消費税還付が受けられたのです。
そこで、平成28年の改正では、アパートなどの高額資産となる調整対象固定資産を買った人は、3年間は免税事業者にはなれず、また簡易課税も選択できなくなりました。
その結果、個人で不動産投資に伴う消費税還付を受けるのは困難になったと言われています。
実際、何とか消費税の還付を受けようと架空売り上げを計上し、申告した結果、消費税法違反で逮捕される事件も起こっており、法人以外で消費税還付を追い求めることは、もはや“危ない橋”を渡ると言っていいほど難しくなっているのです。
金の売買による課税売上維持
それでも、しぶとく対策を考える人はいるもので、最近では、金の売買によって課税売上割合50％以上を維持する方法で消費税の還付を受けるスキームが広まっているとも言われます。
確かに金の売買なら、比較的簡単に課税売上割合を維持できます。
しかし一方で、金の価格は上下するため、損失を出すリスクもあります。
また、売却には手数料もかかります。
税理士などに指南を受ける場合は、顧問契約料なども発生します。
そもそも3000万円の建物で、消費税は240万円です。
この場合、課税売上割合50％で還付可能な額は120万円に過ぎません。
億単位の投資をするような大資産家なら別ですが、これから不動産投資を始めようという方には、消費税の還付はもはや意味がなくなっているのが現状ではないでしょうか。
不動産投資による節税意識を変えるとき
節税は不動産投資本来の目的か？
不動産投資には、いくつもの節税効果が得られると言われてきました。
実際、都市近郊に需要を無視したアパート群が乱立したのも、相続税対策が大きな要因でした。
今回の消費税還付も、昔は簡単な方法で受けることができ、それも不動産投資による節税の旨味だったわけです。
一方で、人口減少・家余り時代に突入した今、充分なキャッシュフローを得られない物件が増えて来ました。
キャッシュフローが弱くなった分、いきおい節税をうたうケースが目立つようになっています。
投資用ワンルームマンションの中には「キャッシュフローはマイナスながら、こんなに節税効果がある」といった驚きのセールストークスさえ見られます。
言うまでもなく、この低金利時代でさえもキャッシュフローがマイナスなどという物件は検討する必要さえありません。
いずれ金利は上昇するはずなので、少々の節税効果など一瞬で吹き飛び、毎月毎月赤字が家計を圧迫する可能性が高まるだけです。
このような時代でもしっかりと物件を吟味すれば、まだまだ高い収益性を見込める物件は見つかるはずです。
例えば、地方の中核都市には10%オーバーの収益物件も少なくありません。
リノベーション技術の進化で、築古物件の再生も期待大です。
新しい時代の動きや新技術を活用すれば、まだまだ不動産投資には収益性が期待できるのです。
昔は資金力の勝負でしたが、これからは知恵やセンスの勝負になって行くはず。
従って、これからの不動産投資家は、収益性だけを重視して投資判断するべきで、節税効果は“おまけ”程度に心得ておくことが大切です。
税金は悪ではない
賃貸事業も一般事業である以上、節税にも目配りすることは重要です。
無駄な税金は極力圧縮するのも、経営者の資質のひとつと言えます。
しかし、税金は決して忌み嫌うべきものではありません。
税金のお陰で社会は成り立っているわけで、先人たちが納めてくれた税金が、道路や電気、ガス、水道、学校などを作り、街を発展させて来ました。
私たち不動産投資家は、そんな街があるお陰で家賃収入を得ているわけですから、税金の恩恵を大きく受けていると言えるでしょう。
そのような背景を考えれば、税金というコストを支払うのは当然のことです。
「不動産の価値をきちんと高めて、しっかりと収益を上げてから、その一部を税金という形で社会に貢献する事。」それが、これからの不動産投資家の基本姿勢ではないでしょうか。
まとめ
アパートなどの不動産物件を購入した場合、建物部分に消費税がかかります。
消費税は課税売上金額から課税仕入を差し引き、課税仕入れの方が多い場合は還付を受けることができるのが基本です。
しかし、事業用賃貸物件の家賃は非課税なので、そのままでは消費税の還付は受けられません。
そこで課税売上となる自動販売機を設置する方法が編み出され、課税売上割合を瞬間的に高めて還付を受けるという裏技が広まって行きました。
これを問題視した税務当局は、２度にわたる税制改正を行い、個人事業者では事実上、消費税の還付は受けられないようになっています。
それでも金の売買などを通じて課税売上割合を50%以上に維持するといった方法で消費税の還付を受ける事例も見られます。
しかし、それなりのリスクとコストがかさむため、多額の投資を行う方以外にはあまり意味がないようです。
不動産投資には節税というメリットがあるのは確かですが、節税が目的化した不動産投資は本末転倒です。
先頃、違法建築で世間を騒がせたアパート大手企業も、相続税対策をうたって躍進したもの。
しかし、今回の不祥事をきっかけに、多くのオーナーが赤字に転落し、破産に追い込まれるのではないかと心配されています。
オーナーは確かに被害者ですが、相続税対策になるという事が、建築費や収支計画のチェックを甘くしていた点も否めないという専門家もいます。
節税に目を奪われるのではなく、収益性に注視し、しっかりとキャッシュフローを稼ぎ出し、その中から税金を納めて社会に貢献する事、これが、これからの不動産投資家のあるべき姿勢ではないでしょうか。
hayasaka
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