「ボロ戸建て投資はやめとけ」と言われる理由7選！成功する人の特徴も紹介

【更新日】2025/07/10

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「ボロ戸建て投資って本当に始めても大丈夫？やめておいたほうがいいのかな……」

「ボロ戸建て投資は初心者にもおすすめ」とSNSやYouTubeで見かける一方で、「やめとけ」と警鐘を鳴らす声も多く、どちらを信じるべきか悩んでいませんか？

ボロ戸建て投資には高利回りが期待できる一方、物件の状態次第ではリフォーム費用が想定以上にかかるなどのリスクがあります。

しかし、ボロ戸建て投資の注意点や強みをあらかじめ把握した上で物件選定をすることで、成功確率は高められます。

そこで今回は、ボロ戸建て投資を始めようと検討している方に向けて以下の内容をお伝えします。

本記事を読めば、失敗しないための具体的な視点が身につき、「自分には向いているのか」「今買うべきか」の判断ができるようになります。

なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）が運営する「不動産投資の森」では、公式LINEを通じて高利回り物件の情報を随時配信しています。

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ボロ戸建て投資はやめとけ言われる7つの理由

YouTubeやSNSで「少額で始められて高利回り」と紹介されているボロ戸建て投資ですが、以下7つの理由で「やめとけ」と言われているのが現状です。

まずは、ボロ戸建て投資のどの部分に「警鐘を鳴らす声」が挙がっているか、原因を把握しましょう。

リフォーム費用の負担が大きい

ボロ戸建て投資でもっとも大きな障壁となるのが、リフォーム費用の高さです。

初期費用を抑えたつもりでも、ボロ戸建ては表面上見えない部分に欠陥が隠れていることが多く、リフォーム費用が想定の2倍、3倍になるケースも珍しくありません。

戸建て住宅をリフォームする場合の費用相場を、以下にまとめました。

詳細は「必要最小限のリフォームに抑える」で解説しますが、ボロ戸建て投資は「修繕しない場所」を決める過程が重要です。

リフォームで優先的に費用をかける場所については、以下の記事で詳しく解説しています。

＞＞戸建投資物件のリフォームはどこまで費用をかけるべきか

DIYに時間を奪われる

ボロ戸建て投資ではDIYでコストを抑えようとする人も多いですが、かえって負担が重くなる場合があります。

とくに、会社員がやる場合、リフォームに費やせる時間は主に週末の2日間しかありません。
DIYは時間と労力を大きく消費するため、本業のパフォーマンスや家族との関係性に影響が生じるリスクがあるのです。

また、時間と労力をかけたにもかかわらず、仕上がりが悪いと入居者からクレームを受ける恐れがあります。

DIY前提のボロ戸建て投資をする場合は、リフォームが必要となる箇所が少ない物件を選ぶなどの工夫が必要です。

ローンが組みにくい

ボロ戸建てはローンの審査が通りにくい点も、「やめとけ」と言われる理由です。

金融機関は融資の審査をする際、物件の担保価値も確認します。
築年数を重ねるほど建物の担保価値は下がるため、融資の審査が通りづらい・希望額が借りられないなど影響が出るのが実情です。

万が一、融資が利用できない場合は、投資家自身が別の方法で資金調達をしなくてはなりません。

手元に十分なキャッシュがない・ローン以外で資金調達するのが難しいという方は、築浅物件に切り替えるのが無難といえます。

火災保険料が高くなる場合がある

築古のボロ戸建ては火災保険料が高額になりやすいのも、「やめとけ」と言われる要因です。

老朽化した建物は火災・漏水などがあった際、損傷が大きくなりやすく保険会社がリスク分を価格に反映させるからです。

保険会社の1つである損害保険ジャパンも、築40年以上の物件に対する保険への加入条件を2023年7月から厳しくしています。

参照元：読売新聞オンライン「築４０年以上の住宅、火災保険に入りにくく…」

上記のように、火災保険料が高額になるとランニングコストが増大し、収益性に悪影響を及ぼします。

台風や地震などの自然災害は毎年発生しているため、リスクヘッジとして保険料が高くても加入は必須と考えるべきでしょう。

入居付けの難易度が上がる

ボロ戸建て投資のデメリットとして、入居付けが難しい点も挙げられます。

リフォームがされていても築年数が古いことから、築浅物件と比べて、入居者から敬遠される傾向にあります。
とくに、周辺に競合となる築浅物件がある場合、賃料を下げるなどの対処をしなければ、入居は決まりにくいでしょう。

入居者が見つからない期間が長引くほど、固定資産税や管理費などの維持費だけが発生し続け、投資収支が悪化する恐れがあります。

出口戦略としての売却が難しい

出口戦略としての売却が難しい点も、ボロ戸建て投資のデメリットです。

ボロ戸建ては購入時も安いですが、売却時にも安くなる、または売れない可能性があります。
築古で資産価値が低く、買い手が限定されるからです。

ボロ戸建てを取り壊して更地にして売却する方法もありますが、解体費用は30坪程度の木造住宅でも120万円程度かかります。

家賃収入を得られていたときは収益を上げられていても、売却する際に解体費用がかさみ、赤字で経営を終える可能性がある点は念頭に置いておかなくてはなりません。

副業禁止の職場だと罰則の対象になる

一般的に不動産投資は資産運用とみなされることが多いですが、副業と判断されて罰則を受ける場合もあります。

とくに、自主管理を行っていたり、収益が一定以上あったりすると「事業として行われている」「本業に支障が出る」と判断される可能性が高くなります。
万が一、副業禁止規定に違反した場合、減給・出勤停止・降格などの懲戒処分を受ける恐れがあるのです。

とくに、金融機関・証券会社・地方自治体などの職員の場合は投資全般が禁止されているケースが多く、担当部署への事前の確認が必要です。

ボロ戸建て投資における3つの強み

ボロ戸建て投資は「やめとけ」とよく言われる一方、適切に取り組めば大きなメリットを得られる手法でもあります。

ボロ戸建て投資における強みは、以下の3つです。

ボロ戸建て投資の強みを把握し、適切な物件選定をして高利回りを目指しましょう。

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初期費用を安く抑えられる

ボロ戸建て投資の最大の魅力は少額の自己資金でスタートできることです。

築浅物件では購入費用だけで1,000万円以上必要になるケースが多い一方、ボロ戸建てなら数百万円程度の資金でも始められます。

さらに、融資が通りにくい築古物件だからこそ、「現金一括購入」という条件を提示することで、売主と価格交渉もしやすくなります。

また、登記費用や不動産取得税などの諸費用も物件価格に比例するため、安価な物件ほど初期コストを削減しやすいのです。

不動産投資を始める場合、「低リスクでスタートできる」という点は心強い要素といえるでしょう。

高利回りになる可能性がある

ボロ戸建て投資は、上手く運用すれば高利回りを実現できる可能性があります。

たとえば、150万円で購入した物件を月額5万円で貸し出せれば、年間家賃収入は60万円となり、表面利回りは40%に達します。
物件価格が相場より大幅に安いため、計画的にリフォームを行うなどの対策をして運用すると高利回りは実現しやすくなるしょう。

とくに、地方都市ではペット可・駐車場付き・庭付きという戸建て特有の条件を求める入居者が多く、集合住宅では満たせないニーズを狙えます。

入居付けが上手くいくと家賃収入が安定しやすい

入居付けが成功すれば安定した家賃収入を確保しやすい点も、ボロ戸建て投資の強みです。

とくに、ファミリー層は戸建てを求めている傾向にある上に定住志向が強いので、一度入居すると長期間住み続けてもらえる可能性が高くなります。

ただし、入居付けを成功させるためには、物件の立地条件や周辺環境を調査することも重要です。

ボロ戸建てを選定する際は、「最寄り駅から徒歩圏内」「小学校が近い」「スーパーやコンビニが徒歩圏内」といった生活利便性も意識して検索しましょう。

ボロ戸建て投資を始める前に知っておくべき6つの注意点

ボロ戸建て投資で失敗する多くの方は、事前の準備や確認を怠ってしまうことが原因と言われています。

ボロ戸建て投資を始める前に知っておくべき注意点は、以下の6つです。

ポイントを事前に確認し、成功確率を向上させた上で不動産投資を始めましょう。

必要最小限のリフォームに抑える

ボロ戸建て投資では、リフォームを必要最小限に抑えることが成功させるポイントです。

戸建て住宅ですべてを修繕しようとすると、数百万円〜数千万円単位の費用がかかってしまうためです。

具体的には、以下のような優先順位でリフォームをするのが重要です。

上記のような「入居者確保に必要な最低限の工事」に絞った上で、余力があれば畳からフローリングへの変更などを検討しましょう。

また、DIYで対応できる部分は自分で行い、専門性が必要な部分のみ業者に依頼などで総費用を抑えることも大切です。

リフォーム費用を抑えるポイントについては、以下の記事で詳しく解説しています。

＞＞ボロ戸建てを激安DIYリフォームする方法！利回り15%以上は当たり前！

実質利回りを意識する

不動産投資では表面利回りではなく、実質利回りを意識することが重要です。

表面利回りが「物件価格に対して家賃がどれくらい入るか」を単純計算した数字である一方、実質利回りは「そこから必要経費を差し引いた」実際の手取りを表します。

具体的な計算方法は、以下のとおりです。

上記のように、具体的にかかるコストを考慮した利回りを意識することで、赤字リスクを回避しやすくなります。

戸建て投資を行う際は、都市部は7％・地方部は10%を理想の実質利回りとして一つの目安にしておきましょう。

表面利回り・実質利回りについては、以下の記事で詳しく解説しています。

＞＞【実録】収入と支出の内訳を見ると「表面利回り」がいかに嘘っぽいかがわかる

ランニングコストを試算しておく

ボロ戸建て投資ではランニングコストが予想以上にかかる可能性が高いので、事前の試算が必要です。

戸建て住宅の主なランニングコストを、以下にまとめました。

とくに、ボロ戸建て投資の場合は設備修繕費が突発的に発生する可能性が高くなります。

給湯器の交換・屋根の修繕などの費用を事前に算出して、収益計画に余裕を持たせておくことが大切です。

法令上の制限があるか確認する

ボロ戸建て投資で物件を選ぶ際は、その土地や建物に法令上の制限がないかを必ず確認しておきましょう。

たとえば、建築基準法上の道路に敷地が2m接していない不動産は建て替えができません。
このように、建築基準法上の要件を満たしていないことで建て替え不可となる不動産を「再建築不可物件」と言います。

ボロ戸建てが再建築不可物件の場合、建物の残りの寿命次第で収益化できる期間・売却の難易度に影響を与えます。

収支計画を狂わせないためにも、購入前に役所に法令上の制限があるかを確認するなど、慎重な下調べが必要です。

エリアの賃貸需要を調査する

物件選びでは価格や建物の状態だけでなく、その地域の賃貸需要を調査することも大切です。

ボロ戸建てを安く購入しても、需要のないエリアだと空室が長引いて家賃収入が得られないリスクが生じるからです。

たとえば、地方の山間部にあるボロ戸建ては、家賃を下げる・設備を新しくするなどの努力では入居者が付きづらい傾向にあります。

具体的には、下記のような一般的に需要が高いと言われる立地条件で物件を探すのが安全です。

上記のように、賃貸需要が見込めるエリアでボロ戸建て物件を選ぶことで安定した家賃収入が取得しやすくなります。

優秀な管理会社を見つけておく

ボロ戸建て投資の成功は「優秀な管理会社との出会い」でも左右されます。

とくに、ボロ戸建ては設備の故障などの入居者クレームが突発的に発生しやすく迅速な対応が必要になるケースがあるからです。

優秀な管理会社を見つける具体的な手順を、以下にまとめました。

管理手数料は家賃の5%〜10%が相場ですが、「安い = 良い」とは限りません。

入居者対応を安心して任せられる優秀な管理会社を見つけることで、入居者の満足度を維持しやすくなります。

ボロ戸建て投資をやめなくていい人の5つの特徴

ボロ戸建て投資が「本当に自分に向いているのか」「やめておくべきではないか」と悩んでいる方も多いでしょう。

しかし、以下に該当する方はボロ戸建て投資で成功しやすい特徴を持っているといえます。

自分に適性があるかどうかを判断した上で、ボロ戸建て投資での安定収益を目指しましょう。

物件の価値を正確に判断できる

ボロ戸建て投資でもっとも重要なスキルは「物件の価値を正確に判断できる能力」です。

不動産投資では、「購入価格に対してどれだけの価値が備わっているか」を見抜けるかどうかで収益性が変わります。

たとえば、外観が古くても構造がしっかりしていて立地が良ければ、適切なリフォームで十分な収益を上げられる可能性があります。

一方で、立地が悪い物件や構造に重大な欠陥がある物件は収益化の難易度が高いため、どんなに安くても避けるべきです。

リスクの少ない投資を実現するためにも、購入を検討しているボロ戸建てが掘り出し物かどうかを慎重に判断することが大切です。

細かい収支シミュレーションができる

ボロ戸建て投資において、細かい収支シミュレーションができるタイプの人は成功しやすいと言えます。

あらゆるリスクを想定した詳細なシミュレーションを行っていれば、最悪の場合でも破綻は避けられます。

前述した「実質利回り」を意識した上で、以下のようなリスクも想定しておくことが大切です。

ボロ戸建て投資を安全に進めるためにも、「過度に楽観的な収支見込み」を前提としない姿勢は重要です。

交渉や対応に時間をかけられる

ボロ戸建て投資は「手間暇をかけられる人」に向いている投資手法と言えます。

築古物件特有の問題が多く、物件取得から入居者対応までオーナー自身が積極的に関わる必要があるからです。

たとえば、物件取得時は複数物件の現地調査に行く・リフォーム業者と現地立ち合いで打ち合わせするなどです。
自主管理にする場合は、内覧対応・入居審査・設備故障時の緊急対応も必要になります。

いずれも、平日の日中に対応が必要になるシーンも多いため、不動産投資に割ける時間が多い方はボロ戸建て投資に向いていると言えます。

入居者トラブルの事前対策ができる

入居者とのトラブルを想定し、あらかじめ対策を講じられる人は、ボロ戸建て投資に向いています。

とくに、低価格帯の賃貸物件では、家賃滞納・近隣トラブル・物件の損傷などが発生するリスクが高くなります。
これらのトラブルを「起きてから対処する」ではなく「事前に防ぐ」という姿勢が大切です。

入居審査から契約の段階で行うべき事前対策を、以下にまとめました。

上記の事前対策が不安な場合は、信頼できる管理会社と連携すれば大部分の業務は委託できるでしょう。

出口戦略まで計画している

ボロ戸建て投資で長期的に成功する人の多くは、最初から出口戦略を視野に入れています。

売却や用途の変更も想定して物件を選定することで、リスクを抑えやすくなるからです。

たとえば、土地の価値が高いエリアでボロ戸建てを購入して、建物の老朽化が進んだ後に更地にして売却することで利益を出す方法もあります。
また、売却しなくても、将来的に投資物件を相続対策として活用することも可能です。

「最悪の場合でも大きな損失を出さない」という前提で出口戦略を立てるのが重要と言えます。

不動産投資の出口戦略については、以下の記事で詳しく解説しています。

＞＞不動産投資の出口戦略とは

まとめ

ボロ戸建て投資は初期費用の安さ・利回の高さが魅力的である一方、リフォーム費用や入居付けの難しさなどのデメリットがあります。

とくに、投資初心者は想定以上の手間や出費に直面し、思うような収益を得られずに「やめとけ」と警鐘を鳴らすケースが少なくありません。

ただ、ボロ戸建て投資は正しい知識を身につけた上で「良い物件を選ぶ」ことで、成功確率は格段に高まります。

継続して利益を出せる投資物件を見つけるには、普段からしっかり情報をキャッチしておくことが大切です。

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この記事の監修者

株式会社AlbaLink　代表取締役　河田 憲二

株式会社AlbaLink社長の河田憲二です。弊社は空き家やなど訳あり物件の買取再販を行う不動産業者です。弊社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所の東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。

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