賃貸併用住宅の口コミ体験談を実際どうやったかの流れで解説します

アパートローンと住宅ローンの差

アパートローンと住宅ローンでそんなに差があるのか疑問に思うかもしれませんが、実際の支払にすると一目瞭然です。融資額5,000万の場合で比較してみます。

と、こんな風に支払額に差が出てきます。融資を使って不動産投資をする際に、大切なことはキャッシュフロー（現金の出入り）なので、

• 融資期間を長期でとれる
• 低金利で融資できる

というのは大きなメリットになります。これはメリットをわかりやすくするために簡単に比較したものですが、不動産投資を行うのに、住宅ローンの条件で融資をしてもらえるというのはこの上ない好条件なのです。

では、ほかにもある賃貸併用住宅のメリットとデメリットを見てみましょう。

賃貸併用住宅取得に着手

まずは、賃貸併用住宅ってなに？というところからのスタートでした。賃貸併用住宅のことが書かれている本はほとんど全部読んだと思います。

おすすめの本や簡単な書評などは下記の記事に書いてますので、まずは読んでみて、できるかどうかを判断しましょう。

賃貸併用住宅の準備におすすめの本10冊まとめ

また、本以外では、実際に賃貸併用住宅の建築をサポートしている会社に行って面談をしてきました。関東近郊にお住まいの方でしたら一度お話しを聞いてみると良いと思います。リアライズさんという会社です。

ある程度知識がついたら、まずは「やるかどうか」を判断しましょう。それなりに手間がかかるので、中途半端に取り掛かっても実現するのは難しいです。お金があって、手間はかけたくないけど賃貸併用住宅にしたいという場合は高いですがハウスメーカーに依頼すれば形にはなります。（本気で高いですが）

自分の借入可能金額把握

ここから先は、「自分でやってみる」という選択肢を選んだ場合です。まず最初にやるべきは「借入できる金額を知ること」です。

自分は3000万しか借りれないのか？5000万借りれるのか？1億借りれるのか？あるいは借りることができないのか？などをある程度でも把握しておかないと前に進めません。ここがわからないと、建築するエリアも決められないし、規模も決められません。

ここで大切なのは、「やる」と決めたら貸してくれるところが見つかるまで何行も回ってみることです。銀行によって融資基準は違いますので、1つ目の銀行がダメでも次は大丈夫かもしれません。また、その支店によってや担当者によっても回答が変わるケースもあります。

私の場合はみずほさんに相談に行き、ある程度の目安を知りました。今はじぶん銀行さんが賃貸併用に積極的なので、まずは問い合わせてみると良いでしょう。少し入力項目が多いですが、web上の入力で融資できるかどうかの返答を頂けます。下記記事参照

じぶん銀行が賃貸併用住宅の住宅ローンに対応

プロにアドバイスを求める

プロというのは、私の場合は「建築士」さんのことでした。ある程度融資可能額がわかったら、次はどれくらいの規模の建物を建てるのか？を考える必要があります。

例えば、5000万融資が可能だとしたら、土地に使えるのはいくらなのか？と逆算していかなければ探すべき土地がわかりません。そして、建物の金額を把握するには建築士であったり工務店であったり、プロに聞く必要があります。

目安として考える場合は、「坪単価」という考え方もありますが、建築する土地、工法、2階建てか3階建てか？などによって坪単価は変わりますし、どこまでを坪単価に含めるのか？によっても金額はかわります。本当に参考程度にしかなりませんが、坪単価で建物金額を計算する場合は、「坪75～90万円」くらいを見ておいたほうが良いです。

土地発見

自分の融資可能額を把握して、だいたいの建物規模をつかんだら次は実際に土地探しに入っていきました。

人によってはここが一番難しいかもしれないです。運も左右しますし。ただ、ぼーっとしていては良い土地は見つかりません。私が実践したのは、とにかく多くの土地を見ることです。あらゆる不動産売買の情報サイトに登録して、新着情報を追いかけ続けました。

現地調査

条件に合う土地があったらガンガン現地調査にいきます。実際に行ってみると思っていたのと違ったり、周囲の環境もわかります。自分が住む＋賃貸需要が想定できることを考えなければいけないので、結構難しいです。

そのエリアにおける「相場」というのは何度も土地を見に行けば把握できるようになります。極端に安い土地には理由がありますが、相場がわかってくると割安な土地を見分けることができるようになります。

収支をよくするためには、土地を安く買うか、建築費を抑えるか、家賃を多く取るか？ですので、土地をできる限り割安で買っておくのは最初の重大な部分です。タイミングもありますので、あきらめずに何度も土地を見に行きましょう。

買付申し込み

現地調査にいって納得できる土地が見つかったら、売り主に買い付けの申し込みをします。

決断してからはスピード勝負で、良い土地は迷っている暇などありません。

融資本審査

買い付けと同時に融資の審査も進める必要があります。建売ではありませんので、融資先から「購入予定の土地情報」「建築予定の建物図面」を求められます。

ここでもスピードが必要になり、モタついていると売り主は次の買い付け希望者に話を振ってしまいます。建築士に迅速に土地情報をわたし、簡易で構わないので完成図面を書いてもらう必要があります。

このあたりは融資先のスタンスにもよるのでそれぞれ違いはあるかもしれませんが、スピード感が必要になるのは間違いないと思います。

土地購入決済

無事に融資が通ったら、売買契約を交わします。その後、融資の契約をし、返済がスタートします。

これも融資先により異なりますが、「一括融資」なのか、「分割融資」なのかによって返済額は変わります。私の場合は土地の分を先に融資して頂きましたので、土地分の返済はここでスタートしました。

一括融資の場合には、現在の家賃と新しい住宅ローンの2重払いがまるごとかぶってくるので注意が必要です。つなぎローンなども考えて進めないとお金が尽きてしまいます。

設計担当（建築士）相談

土地を購入できたら次は建物を考えなければいけません。すでに返済は開始しているので、少しでも早く建物を完成し、家賃を頂かなくては赤字状態が延びるだけです。

では、建築はどこに頼めばよいのか？ですが、ハウスメーカー、工務店、建築士、と大きく３つに分かれます。まず、ハウスメーカーは高いので除外します。

工務店と建築士のどちらに依頼するか？ですが、私は土地探しの段階からお世話になっていた建築士さんにそのままお願いしました。やはり状況をわかってくれているし、話がしやすかったので。そのあたりのことは別記事にて解説しているので、こちらをお読みください。

賃貸併用住宅は工務店に頼む？ハウスメーカー？建築家？

プランニング

依頼先が決定されたら建物のプランを考えます。自分たち以外に借りてくれる人のことも考えなければいけないし、両者の距離感など、通常の注文住宅と比べると考えることは多いです。

今思えばここが一番力を入れた部分かもしれません。2015年の2月くらいに土地を購入し、図面などが完成し、工務店を決めて、工事が始まったのは2016年の3月頃です。

その間何度も何度も打ち合わせを重ね、慎重に工務店を選びました。

建物完成

無事に建物が完成したら、まずは自分が引っ越します（笑

造園や、細かい部分は建築費を抑えるために頼んでいませんので、これから少しずつDIYしていく予定です。

客付入居

客付けについてはこれからですが、もうすぐ完成予定なのでちょうど今準備中です。管理契約をして、完成前に募集を開始する予定です。

建築中の写真

わかりにくい写真ですが。

キャッシュフローと融資条件などについてはこちらの記事に書いてます。

賃貸併用住宅の事例

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