不動産投資で考えられるリスクとデメリットに対する対策

不動産投資のデメリットはいくつかありますが、この記事を書くにあたり「不動産投資　デメリット」と検索していると下記の記事を発見しました。

なぜデメリットばかりの不動産投資をしようと思うのかがわからない！こんなにもある、不動産投資の落とし穴16個をまとめてみた。

内容をざっくり説明すると、下記16個のデメリットがあるので不動産投資をやる意味がわからない、REITで良いのでは？という内容です。

なぜここまで不動産投資のネガキャンをするのかはわかりませんが、経験のないジャンルに対して言い切れるスタンスはすごいなと感心しました。

あと、一応ツッコミどころも多かったので不動産投資経験がある人間を代表してこの記事で挙げている不動産投資のデメリットとリスクへの対策を書いてみようと思います。

ちなみに、16項目は下記のとおりです。デメリットとリスクがごっちゃになってる気もしますが。

不動産投資で考えられるリスクとデメリットに対する対策

不動産投資をすれば不労所得が得られる！金持ち父さんのように経済的自由を手に入れたい！そのような思いから、不動産投資を始めてみようかと考えている人もいることでしょう。

確かに、家賃収入を得られるようになれば、給与以外の副収入が得られるようになります。その額が増えれば、いつか経済的自由を手にすることもできるかもしれません。

しかし、不動産投資にも「リスク」というものが存在します。事業的要素の強い不動産賃貸業が不動産投資の一種とみなされてしまうのは、そのためでもあるかもしれません。とはいえ、リスクやデメリットに対して適切に対処すれば、それらを回避したり、最小限の影響にとどめたりすることは可能です。

不動産投資を始めることで、どのようなリスクやデメリットを負うことになるのか？それをご紹介するとともに、それぞれの対処法を伝授いたしましょう

購入リスク

…購入した物件に欠陥があるかもしれない可能性

中古物件では特に、雨漏り、建物の傾き、シロアリの被害、排水管の破損など、素人では見つけることが困難な欠陥が潜んでいる可能性は否定できません。

新築の場合、売主は10年間の瑕疵担保責任を負うことになります。中古住宅の売買でも、宅建業者が売主である場合は、売主には引渡しから2年間の瑕疵担保責任が売義務付けられています。

瑕疵担保責任とは、不具合（隠れた瑕疵）があった場合、その不具合を修復する責任のことを言います。中古でも瑕疵担保責任が付いているなら安心！そう思うかもしれませんが、売主が必ずしも瑕疵担保責任を負うとは限りません。ある程度築年数が経った中古物件の場合、多少の不具合が生じても不思議ではありません。そのため、売主が個人である物件の取引では、売買契約に瑕疵担保責任を負わないとする特約を付けることも可能なのです。

瑕疵に対して不安を覚えるようであれば、専門家に診断を依頼してみてはいかがでしょう。ホームインスペクター（住宅診断士）は、建物の状態を診断するスペシャリストです。費用は5～6万円ほど。瑕疵担保免責の物件については、専門家の診断を受けてから購入すれば、瑕疵への不安も薄れるはずです。

もう少しハードルが低い方法なら工務店や大工さんなど建築の専門家、先輩大家さんについていってもらうのも有効です。

借入リスク

…銀行から大金を借りることの怖さ

不動産投資が破綻するとしたら、その直接的な原因となるのが金融機関からの借入れです。賃貸経営がうまくいかず十分な家賃収入が得られないと、やがて返済も滞ってしまうことになります。それを避けるために大切なことは、借入れに余裕を持たせることです。どの程度余裕を持った借入れをしているか、その判断の目安となるのが返済比率です。

満室時の賃料収入に占める返済額の割合を、返済比率と言います。この返済比率を50%以下に抑えることができれば、健全な不動産投資が続けられているということになります。その理由を、これから説明いたしましょう。

不動産投資では、修繕費や固定資産税など、銀行への返済以外にもさまざまな経費が必要になります。その額は家賃収入の20％にも上ります。また、つねに満室ということは考えられず、10%程度の空室を見込んでおくことも大切です。

仮に返済比率を60%としましょう。銀行への返済と経費が家賃収入の80%を占め、空室による収入減が10%とすると、残る余裕は10%しかありません。そして、想定より空室率が増えてしまったり経費が増えてしまったりすると、キャッシュフローは赤字になってしまいます。しかし、返済割合を50%以下に抑えることができれば、経費や空室による収入減を差し引いても20%の余裕が生まれ、一時的な空室や経費の増加にも対応しやすくなります。

収益が計算でき、お金の流れが明確になれば借りること自体の怖さはなくなります。

空き家リスク

…借りる人が現れなければ赤字になる危険性

想定利回りがいくら高い物件を購入しても、入居者が決まらないことにはそれは机上の空論に過ぎません。価格の安い高利回り物件を購入することも大切ですが、空室期間を減らして高稼働率を維持することも、安定した収益を得るためには重要なことです。

高稼働率を維持するためのポイントとなるのが、つぎの3つの要素です。

1. 立地
2. 部屋のスペック
3. 募集力

立地は、物件を購入してしまってからでは、どうすることもできません。

まずは、立地を考慮しながら物件を検索することが大切です。また、部屋のスペックには家賃という要素も含まれます。競争力のある家賃設定をするためには、なるべく安い物件を購入する必要があります。

「家賃が安いのにステキ！」と思わせるお得感を出すことも、ライバル物件との差別化につながります。ワンポイントでアクセントとなる原色のクロスを貼ってみるなど、美的センスだけでなく大家さんとしての経営センスも問われるところです。

3番目の募集力は、賃貸管理をお願いする管理会社に発揮してもらうことになります。募集力のある管理会社は、どのようにして見つけたらよいのでしょう。チェックすべきポイントのひとつめは、その会社の定休日です。不動産会社は水曜を定休日とするのが一般的ですが、日曜を定休日としている会社もたまに目にします。

多くの人が不動産会社を訪れる日曜に営業しない会社に入居者の募集を依頼しても、早期の入居は期待できません。また、管理会社の提案力を試すには、つぎのように質問してみるとよいでしょう。「○万円で募集するには、どのような条件が必要でしょう？」。

そこで、「期間限定で仲介手数料を半額にしてみてはいかがでしょう？」など、具体的な提案ができるかどうか、確認するようにしましょう。また、購入前には必ず周辺の客付け業者にヒヤリングを行いましょう。それをするだけでもリスクを少なく抑えることができます。

以下の記事も参考にして下さい。

不動産管理会社の選び方と付き合い方

補修リスク

…突如、物件が壊れたりした時の修理費用

老朽化に伴い、建物や設備の不具合や故障が目立つようになります。不具合や故障を放置してしまうと、入居者の満足度が下がりやがて退去してしまうかもしれません。

そうならないためにも、定期的なメンテナンスや不具合への迅速な対応は欠かせません。時として、予期せぬ大きな出費を強いられることもあるでしょう。そのような場合に備えて、家賃収入のうち一定額を修繕積立金として貯金しておくことをおすすめします。

また、内容によっては火災保険で対応できることも多いです。どうしても不安な場合は新築や築浅を検討しましょう。

ただし、修繕やリフォームなどが必要な物件、築古の物件になればなるほど収益性が高くなる傾向にあるのも事実です。リスクとリターンのバランスを考えて物件探しをする必要があります。

以下の記事も参考にして下さい。

アパートにかかる修繕費を想定しておこう

火災リスク

…住人が火事を起こしてしまった場合の対処

火災が起こることで物件に修繕が必要なり、最悪の場合、建物が使用不可能になることも。火災保険への加入は、火災への備えの第一歩。建物の価値を評価する基準には「新価」と「時価」の2種類（下表参照）があります。

そして、火災保険加入の際は、建て替えに必要な価額が全額カバーできるよう、「新価」で評価した金額を保険金額に設定することをおすすめします。

天災リスク

…地震や噴火などのリスク

同じ地域に複数の物件を所有すると、その地域で大地震などの災害が起こった場合に、所有する全ての物件が被災してしまう可能性があります。

しかし、エリア分散という手法を用いることで、そのリスクを最小限にとどめることができます。エリア分散とは、所有物件を地理的に分散させること。つぎの図をご覧ください。図では、日本のある場所で地震が発生し、その影響が及ぶ範が円で囲われています。

A～Jは、物件所在地を表しています。図から分かるとおり、地震の影響を受けるのはA、 D、Fの3物件で、他の7つの物件は地震の影響を受けることはありません。つまり、エリア分散を取り入れた不動産投資は、災害リスクにも強いことがお分かりいただけることでしょう。

以下の記事も参考にして下さい。

不動産投資の地震リスクとその対策

事故物件リスク

…自殺や殺人などの、事故物件になる危険性

過去に自殺、事件、孤独死などが発生したことがあるいわゆる事故物件は、心理的瑕疵とも呼ばれます。

心理的瑕疵に該当する事案は、事前に買主に告知することが義務付けられています。そのため、不本意にも事故物件を取得してしまうということは、基本的にはないと考えられます。また、告知義務に違反した場合、買主には契約解除や損害賠償の請求が認められることもあります。

実際に自殺があった部屋の修繕やオーナーに過失がある場合の不慮の事故死に対する損害賠償ですが、これも保険でカバーできます。

• 自殺があった部屋の修繕→火災保険の破損汚損特約
• 遺族から損害賠償→火災保険の施設賠償責任

家賃下落や売却価格の下落については基本的には受け入れるしかありません。それだけ安く買っておくことがリスクヘッジになります。

賃料リスク

…不人気地域や大学撤退などによる賃料ダウン

一般的に、築年数が古くなるにつれて、家賃は徐々に下落していきます。しかし、家賃を決定する要素は、築年数だけではありません。都心の一等地には、築年数が古くても高い家賃水準を維持できている物件も多数存在します。

次に示すのは、収益不動産検索のポータルサイト「楽待」に掲載されていた、恵比寿のある物件に関する情報です。価格と利回りから家賃を計算すると、その額は23.5万円ということになります。

出典：https://www.rakumachi.jp/

そして、下図には恵比寿駅周辺の家賃相場が掲載されています。上記物件は相場より5.5万円低い家賃で賃貸されているとは言え、築20年たった現在も、23.5万円という高額な家賃収入を得られていると考えることもできます。

出典：https://www.homes.co.jp/

また、上記のような一等地ではなくても、元々割安な家賃設定を実現できていれば、そこからの家賃下落は当面は避けることができます。

未払いリスク

…賃料を払ってくれない入居者に対するリスク

家賃の滞納は、大家さんにとっても頭の痛い問題です。不動産賃貸を本業とする専業大家にとって、家賃滞納は死活問題にもなりかねません。家賃の滞納は、対応が遅れるほど回収が困難になります。自主管理をしている大家さんは、入金が1日でも遅れるようであれば、入居者と連絡を取るべきでしょう。

とはいえ、たった1日の遅延では、入居者がうっかりしていることも考えられます。連絡を取る際は、督促ではなくご機嫌伺い程度のニュアンスにとどめておくことも大切です。

滞納のリスクを回避する手段のひとつとして、家賃保証会社への加入を入居者に義務付けている会社に管理を委託することは有効な対策です。家賃保証会社に加入すれば、仮に滞納や未納があったとしても、大家さんへの家賃の支払いは保証されるので安心です。保証会社に加入していない入居者が夜逃げしてしまったような場合は、債権回収会社（サービサー）などの専門家に回収を依頼するとのも、ひとつの方法です。

訴訟リスク

…賃料未払いで追い出した入居者からの訴訟リスク

入居者が家賃保証会社に加入していれば、保証会社が訴訟から強制退去に至る一連の手続きを行ってくれます。費用も保証会社の負担となり、オーナーの負担は求められません。

保証会社を通していない賃借人がオーナーチェンジで住んでいた場合には、少し手間はかかりますが調停から入るのがおすすめです。1万円くらいの費用負担で調停は行えますので、法的な退去理由を作ることで訴訟などのリスクには対応できます。いきなり怒鳴りこんで請求したり、ムチャをしなければ問題ありません。

税金が高い

…個人所得であれば利益に対して最大55%の税金

2013年度の税制改正によって、所得税の最高税率が40%から45%に引き上げられました。それに加えて、所得に対して一律で10%の税率が課せられる住民税を加えると、最高で所得に対して55%もの税率が課せられることになりました。

しかし、この税率に当てはまるのは、ほんの一握りの富裕層に過ぎません。また、所得が高く高額納税者となることが予想される人は、法人を設立して節税を図ることもできます。一定の所得を超えると、個人に課せられる所得税よりも法人税の税率の方が低いため、所得の一部を法人に移すことで節税につなげられるのです。

転売した時の利益についても、個人所有では短期では40%ですが、法人では通常の利益と損益通算されます。

売却リスク

…売ろうとしてもなかなか売れない＆安値になる危険性

不動産投資においては、売却まで見据えた長期的な投資戦略が必要になります。出口戦略を重視するのであれば、次の2つのうち少なくとも1つの条件を満たす物件を購入するようにしましょう。

• 資産価値の落ちにくい好立地に建つ物件
• 販売価格に対して土地が占める割合が高い物件

交通至便な場所にある物件は資産価値が落ちにくいため、数年後の売却でキャピタルゲイン（売却益）を狙うこともできます。また、建物の価値は年を経るごとに減少していく一方で、土地の場合、何年かしたら値上がりすることも考えられます。よって、販売価格に対する土地が占める割合が高い物件ほど、高値で売却できる可能性が高いということになります。

また、これに関しては他の投資でもすべてに共通するリスクです。日本円だけを保有していても価値は変わりますので議論する意味もわかりません。

以下の記事も参考にして下さい。

不動産投資の出口戦略とは

手数料コスト

…不動産購入＆売却時にかかる不動産仲介手数料

不動産取引では、仲介手数料というものが必要になります。仲介手数料は、物件の購入時と売却時にそれぞれ必要となり、その額は物件価格の3%＋6万円。3,000万円の物件を購入したとすると、購入に伴って支払った仲介手数料は、3,000万円×3%＋6万円＝96万円ということになります。その物件を購入時と同じ3,000万円で売却したとすると、同じく96万円の仲介手数料を支払わなければなりません。つまり、購入と売却合わせて192万円の手数料を支払うことになります。

仲介手数料は、物件紹介を受けた対価として不動産会社に支払うべきものですが、実は、その仲介手数料を支払わずにすむケースがあります。「取引態様」の欄を確認してみましょう。そこに「売主」と記載されている物件の取引では、仲介手数料が発生しません。この場合、広告を打っている不動産会社自身が売主ということになるため、仲介という行為が発生しないのです。よって、仲介手数料も発生しないという仕組みです。

また、競売物件では仲介手数料がかからず、不動産取得税とその他少ない経費くらいです。仲介手数料をケチるのであればそのような選択肢もあります。

そもそも購入に掛かる諸経費も投資費用の一部ですので、それでも勝てる物件を探しましょう。

確定申告コスト

…経費を申請するには確定申告をする手間が必要

税理士に頼んでしまえば簡単に終えられる確定申告ですが、それには費用が掛かります。自分で確定申告を行うのは面倒ですが、コストを削減したいのであれば、申告は自分で行うしかありません。

面倒な申告作業を楽に行うためのポイントは、貯めずにコツコツと仕訳作業をすること。「弥生会計」などの会計ソフトを購入してもよいでしょう。会計ソフト利用すれば、毎月の収支など経営状態も把握しやすくなります。

これも、元も子もない意見ですが商売や投資をすれば確定申告なり決算は必要になります。デメリットやリスクと捉える意味がわかりませんでした。

情報漏洩リスク

…登記簿を見れば、誰が所有してるかわかる怖さ

会社の登記において、登記簿に代表取締役の氏名と住所が記載されるのと同様、不動産の登記においても、登記名義人の氏名・住所は登記簿に記載されることになります。そして、登記名義人の氏名・住所以外にも、登記簿には不動産の取得年月日、取得原因、担保権の設定状況など、ありとあらゆる情報が満載です。なぜ、こうした個人情報が登記簿に載せられているのか？

それは、登記が第三者への対抗要件となっているためです。分かり易く説明すると、第三者とは購入予定者などの不動産取引を希望する人のこと。不動産の購入希望者は、その所有者が分からなければ交渉を進めることができません。しかし、登記がされて登記名義人の氏名と住所さえ分かれば、不動産取引が円滑に進められるようになります。このようなメリットを重視して、不動産登記という制度が設けられていたわけです。

そして、登記簿謄本の請求には身分確認や使用目的の申告が求められます。それによって、個人情報の不正使用が防がれているため、個人情報の漏えいを必要以上に心配する必要はありません。

これもそもそもですが自宅を所有すればだれでも登記簿には載ります。不動産投資のデメリットに含まれるのか疑問です。

手続きの手間

…不動産会社や入居者との手続きにも手間が必要

不動産投資は、不動産賃貸業というビジネスの一種と捉えることもできます。よって、賃貸管理会社との管理委託契約や入居者との賃貸借契約など、さまざまな事務手続きが発生することになります。とはいえ、こうした契約書を自分で作成することはなく、用意された契約書の内容を確認して署名捺印する程度です。

そして、これらの作業の発生頻度はそう多くはないため、その煩わしさを心配する必要はないでしょう。少なくとも、取るべき手続きが多すぎることが原因で、不動産投資が破綻することはないのですから。

不動産投資のリスクとデメリットへの対策まとめ

まとめですが、実はこれらのリスクはすべて対策を把握するか、準備をしていれば対応できる問題です。また、不動産投資は投資と呼ばれながらも「賃貸業」という業の一つですので、株式やFXなどペーパーアセットに比べ手間がかかるのも事実です。

株やFXと不動産投資の比較は下記の記事もおすすめです。

不動産投資と株式投資のメリットとデメリットを比較

しかし、それをすべて外注依頼できるのも不動産投資の魅力です。

また、「投資」と名の付くもので銀行からお金を借りることができるのは不動産投資くらいのものではないでしょうか？上述したようなデメリットやリスクは当然あり、無視することはできませんが、それを差し引いてもメリットがあると考えられる方には不動産投資はおすすめです。

最後になりますが、すべてデメリットやリスクに対応できる方法が1つあります。それは、「とにかく安く買う事」です。諸々のリスクはすべて安く購入することで回避、対応できます。つまり、それだけ購入時に労力を注ぐことが大切ということです。個人的にですが、不動産投資成功の秘訣の90%は購入にあると思っています。極論を言ってしまえば、「タダでもいらない不動産」以外は無料で手に入るなら必ず成功します。

それは極論すぎるかもしれませんが、現実として管理の手間などが煩わしくて無料でも良いから引き取ってという方は存在します。そして、安く買うためには情報がすべて。いかに物件情報のルートを持っているか？が鍵になりますね。ではでは、良い不動産投資を。

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