賃貸併用住宅の間取りを考える時に大切な事はいくつかあります。
- 防音が考えられた配置か
- 単身者用かファミリータイプか
- 自室部分をどこに配置するか
- 横割りにするか、縦割りにするか
だいたいこの辺りの事を確認しておけば大きな失敗にはならないんではないかな？と思います。
１つずつ見ていきます。
目次
防音が考えられた配置か
防音の問題は、賃貸併用住宅をやる上で大きなテーマになってきます。
居住者同士でのトラブルも避けたいですし、居住者と大家とのトラブルも避けたいものです。
どうしたら良いのか？この部分は、プロである建築士なり設計士と相談しながら考えていくしかないと思いますが、簡単なのは縦割りにしてしまうことです。
縦割りというのは、こんな感じ
ショボい図ですが気にしないでください。
この形なら、縦の振動でオーナーが悩む事はありません。
当然、賃貸部分の上下振動は伝わってしまいますが、単身者で良識のある方はクレームが出るほどの振動はないと考えて良いでしょう。
これは、２階建て２部屋の場合の考え方ですが、３部屋でも、３階建ての場合でも同じ考え方で対応できます。
２階建てのケース、３階建てのケースでも、下の階に賃貸部分がくる間取りにする場合は、その部屋を寝室に割り当てる事で振動を軽減できます。
この場合だと、どうしても上の階にオーナーが住む場合は１部屋は被ってしまう事になりますが、その方法で対処するしかないでしょう。
単身者用かファミリータイプか
そもそも、単身者用の間取りにするか、ファミリータイプにするか？というのも考えものです。
面積に対する家賃収入の大きさで言えば、単身者に軍配があがりますが、トラブルなどの少なさと、退去率の少なさで言えばファミリーに軍配です。
ここは個人の考え方にもよるところですので、じっくり検討するのが良いと思います。
自室部分をどこに配置するか
上でも少し触れていますが、自室部分をどこに配置するかも重要です。
一般的に人気があるのは上の階になりますので、不動産投資的観点からすれば上の階を賃貸にするべきでしょうが、これも好みによるかもしれません。
１階部分を自室使用すると庭が使えたり、敷地部分を自分で使えるメリットが大きくなります。
逆に、２階や３階部分を使えばテラスとして使ったり、屋上をつけるという手もあります。
横割りにするか、縦割りにするか
これも上の内容とかぶりますが、縦割りか横割りかは大きく変わってきます。
家庭内動線や便利さを追求するなら階段のない１フロアの家の方が使い勝手が良いでしょう。
吹き抜けなど高さを利用したければ縦割りにするのもありです。
３階建ての場合には、どうしても１フロアというわけにはいきませんので、自室を1,2階にするか、2,3階にするかという検討が必要になってきます。
やはりここでも大切なのは、信頼できる建築士や工務店に依頼することです。
また、セカンドオピニオン、サードオピニオンまで考えて比較検討するというのもすごく大切な事です。
必ず工務店などを探す時はある程度の数を比較するのをおすすめします。
賃貸併用住宅は建築経験のある会社を探す事自体が簡単ではないので、下記の様なサービスで「賃貸併用住宅希望」の内容を記入して効率良く探している所です。
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自宅と賃貸部分の建築面積の割合について
自宅部分の割合は５０％まで
賃貸併用住宅にも条件があり、それが自宅部分の面積ですね。間取りを考える時に忘れてはいけない部分です。
自宅部分と、賃貸部分と、全てを合わせてまるっと住宅ローンが使えるのは、賃貸部分が総床面積の５０％まででなければなりません。
つまり、総床面積が１００平米の建物だとしたら、自宅面積は５０平米以上で建てなければ住宅ローンでの融資は通りません。
逆を言えば、自宅が５０平米の場合、賃貸に使えるのは残りの５０平米。
一人暮らし用の部屋を作ろうと思ったら2部屋、狭くて良ければ3部屋が限界と言ったところですね。
この、賃貸部分半分という制限が土地探しの時に大きなポイントともなってきます。
ゆうちょ銀行なら自宅が1/3でも可能
しかし、唯一ゆうちょ銀行の住宅ローンだけが自宅部分が1/3でも可能となっています。
つまり、賃貸部分に7割を避けるという事。
これって結構大きいですね。
ただ、問題なのはゆうちょ銀行の融資は利息が高めです。（スルガ銀行提携ローンなので高い）
いくら賃貸部分を広く取って家賃を増やしても、利息が高くつけば返済額を大きくなります。
しかし、それを理解した上でもゆうちょ銀行の融資を選択した方がメリットが大きいケースはいくらでもあり得ると思います。
賃貸併用住宅を土地から探して建てる場合は、この自宅割合と、土地の広さなどの条件を見ながら何度も何度も電卓を弾く作業が必要になります。
賃貸併用住宅の建築費を抑える方法についても書いてみました。↓
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KawataKenji
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